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Dall' ACE all'APE : " cosa cambia ".

Arriva l'Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.)

Attestato di Prestazione Energetica (APE) è l'acronimo della nuova denominazione dell'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) degli edifici. Dallo scorso 6 giugno scattano controlli più severi nelle compravendite e nelle locazioni: il proprietario sarà obbligato ad esibire un  certificato di efficienza  energetica dell'immobile.  In  pratica  è fatto obbligo, al proprietario dell'immobile, rilasciare l'APE in caso di cessione o di affitto e tale documento deve essere allegato agli atti. Già nell'annuncio  immobiliare  è  obbligatorio   indicare   sia   l'indice  di   prestazione  energetica dell'intero edificio o dell'unità immobiliare, sia la classe energetica di  riferimento. L'obbligo  è previsto dal nuovo decreto n.63 del 4 giugno 2013 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 130 del 5 giugno 2013) che tra l'altro prevede anche edifici a "energia quasi zero" a partire dal 2018 per le PA e dal 2021 per i privati.

L'APE dovrà essere rilasciato da esperti qualificati ed indipendenti, sarà obbligatorio per le nuove costruzioni, mentre per quelle già esistenti verrà chiesto solo nel caso di vendita o nuovo affitto. Il documento avrà una validità di 10 anni con l'aggiornamento obbligatorio dopo interventi di ristrutturazione che modifichino la classe energetica dell'immobile. Il decreto prevede inoltre che l'APE dovrà contenere anche delle indicazioni pratiche per il  miglioramento delle  condizioni energetiche dell'immobile. Il certificato è escluso per gli immobili già  in  possesso dell'ACE rilasciato conformemente alla direttiva 2002/91/CE.

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CEDOLARE SECCA

La cedolare secca è un'opportunità che consente al proprietario locatore, persona fisica, di pagare un’aliquota sull’intero canone delle locazioni adibite ad abitazione e relative pertinenze per:

·     i contratti a canone libero Legge 431 (art. 2 comma 1) 4 anni + 4 pari al 21%;

·     i contratti convenzionali Legge 431 (art 2 comma 3) 3 anni + 2 pari al 19%. Tale aliquota è stata ridotta al 10% dall'art. 4 del D.L. Consiglio dei Ministri del 28-8-2013 e seguenti.

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva, ovvero assorbe e sostituisce l’IRPEF, le ADDIZIONALI REGIONALE e COMUNALE,  l’IMPOSTA DI  REGISTRO ( 2% sul canone  concordato ) e l’IMPOSTA DI BOLLO (euro 16,00 per ogni foglio). Il locatore è anche esentato dalla denuncia alle Autorità entro 48 ore dei dati dell’inquilino e dell'immobile concesso in locazione. Il locatore però resta obbligato per l'intera durata del contratto, a non aumentare il canone esculdendosi l'aumento annuale per l'aggiornamento ISTAT.

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RENT TO BUY 

Rent to Buy - LOCAZIONE PREPARATORIA ALL'ACQUISTO -.

Si tratta di uno strumento di chiara origine anglosassone che oggi fa capolino in Italia, che secondo taluni potrebbe facilitare la compravendita di immobili. Una formula apparentemente assimilabile ad altre fattispecie di uso comune nel nostro paese, espressamente previste e regolamentate, quale ad esempio l'Affitto con riscatto, il quale in ultima analisi è di fatto una forma di finanziamento realizzata dallo stesso venditore, il quale finanzia l'acquirente accettando un pagamento rateizzato.

Il Rent to Buy in realtà non si traduce in una sorta di finanziamento, quindi non una vendita a rate ma una formula di acquisto immobiliare in cui l'acquirente ha l'opportunità di entrare immediatamente nella casa che vuole acquistare mediante un PROGRAMMA PREPARATORIO ALL'ACQUISTO.

In definitiva avremo un'iniziale periodo di locazione dell'immobile e, in seguito trascorso qualche anno, l'acquisto dell'immobile attraverso l'intervento di un'Istituto Bancario al quale l'acquirente andrà a richiedere un mutuo.

Pare di tutta evidenza rimarcare che attraverso questa formula l'acquirente potrà approcciarsi alla Banca con altre credenziali poichè avrà avuto l'opportunità di crearsi uno STORICO CREDITIZIO da far pesare potendo vantare il puntuale pagamento del canone mensile, pari o anche superiore alla rata del mutuo che andrà a richiedere.

Tutto ciò senza considerare la convenienza di posticipare le spese riguardanti il mutuo e il rogito notarile nonchè di utilizzare parte dell'affitto pagato come anticipo sul prezzo di vendita.

In realtà il Rent to Buy come altre formule di moda in questo momento ( help to buy ), nella pratica pare stia avendo una limitata diffusione ed applicazione considerando i dubbi interpretativi che tuttora permangono in special modo nell'ambito fiscale e la necessità di valutare con attenzione la complessità della materia nonchè la delicatezza anche della sola materiale redazione del contratto.

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